点击上方蓝字“标普信评”并设为星标便于您第一时间获取标普信评资讯要点我们对18个样本房企进行了流动性压力测试。结果显示，近8成样本企业在销售额下滑10%、表外债务占比30%的基准情形下能够应对债务到期压力；但若新房销售出现超预期下滑，则行业整体偿债流动性仍显不足。我们的压力测试显示，偿债流动性承压是当下市场环境中全行业共同面临的考验，而非个别企业的特定风险。流动性指标缓冲空间难言宽裕凸显出改善行业再融资环境的迫切性。我们认为，在当前市场环境下，关注企业的基本面依然至关重要。在行业企稳后，基本面优质的房企或仍将是行业内最具竞争力和信用韧性的一批企业，这类企业的盈利能力更强，经营更为稳健。标普信评预计，2024

点击上方蓝字“标普信评”并设为星标便于您第一时间获取标普信评资讯本期观点我们认为，5月的销售、价格、融资指标显示行业复苏遭遇瓶颈，行业仍在筑底。5月的高频数据符合我们对于房地产行业弱势复苏的预期。我们认为，

龚艺，北京；Yi.Gong@spgchinaratings.cn点击小程序卡片，获取完整版报告

点击上方蓝字“标普信评”并设为星标便于您第一时间获取标普信评资讯中小银行二级资本债发行五年后不赎回的情况在2021年和2022年显著增加，部分城农商行的二级资本债风险有所上升。我国城农商行于2013年开始发行二级资本债券，期限结构设计大多为5+5年，在发行五年后银行可选择赎回。第一个选择五年后不赎回其二级资本债券的是天津滨海农商行，该行在2018年选择不赎回其2013年发行的二级资本债券。2019年、2020年、2021年和2022年前8个月，分别有3家、5家、18家和13家银行选择二级资本债不赎回。选择不赎回二级资本债的银行均为中小银行，涉及41只债券，共38家银行，包括8家城商行和30家农商行（银行名单以及主要财务数据见表1）。通常情况下，资本充足的银行会在五年后选择赎回二级资本债；选择不赎回二级资本债的银行往往存在资本压力，而且资产质量指标和盈利指标弱于行业平均水平。我们发现，有5家选择在五年后不赎回二级资本债的银行尚未披露2021年年报，很可能已出现监管资本不足问题。截至2021年末，这38家银行（不包括5家未披露年报的银行）的平均不良贷款率为3.15%，关注贷款占比为7.93%，分别高于1.73%和2.31%的行业平均水平；这些银行2021年的平均净资产回报率（ROE）仅为3.31%，远低于9.64%的行业平均水平。同时我们也注意到，很多选择五年后不赎回二级资本债的银行在近年来积极清理存量坏账，披露的资产质量情况有所好转。由于坏账较高，拨备可能不足，部分披露口径资本充足率仍符合监管要求的中小银行的实际资本水平可能弱于披露数据。个别选择在五年后不赎回二级资本债的中小银行披露的财务指标良好，披露的监管口径资本充足率充足且稳定，该指标对银行实际资本充足性的反映可能存在滞后。虽然2021年以来中小银行二级资本债五年后不赎回的情况增加，但城商行和农商行混合资本工具的发行量仍然较大。同时我们也注意到，在38家选择五年后不赎回二级资本债的银行中，仅有4家在决定不赎回后还有新的混合资本工具发行出来。很多中高风险银行在近两年来更多地依赖地方政府来补充资本（详见《地方政府专项债已成为中高风险中小银行补充资本的重要来源》）。之前包商银行二级资本债券本金全额减记证明了，在目前国内银行业监管环境下，银行资本补充债券能够按照合同约定真正发挥损失吸收的功能。2020年11月13日，包商银行发布公告称，对已发行的65亿元二级资本债券本金实施全额减记，并对尚未支付的累积应付利息（总计约5.86亿元）不再支付。这是国内银行资本补充债券首次、也是截至目前唯一一次被全额减记。我们认为，由于银行二级资本债的债权属性较高，在银行发生危机时，如果我们认为银行本身可能得到政府支持，那么该银行发行的二级资本债得到政府救助的可能性较大，因此大部分银行二级资本债违约风险仍然可控。近年来，政府对银行的救助在一些情况下间接地支持了资本补充债券的履约表现。在恒丰银行和锦州银行两个案例中，由于政府对银行的救助，其境内二级资本债券投资者截至目前都避免了损失。以恒丰银行为例，该行在2014年和2015年分别发行了80亿元和150亿元人民币的二级资本债券。截至2018年末，恒丰银行的不良贷款率为28.4％，一级资本充足率为-13.65％。由于严重资不抵债，政府对该行进行了救助。该行于2019年12月非公开发行1,000亿股普通股，其中中央汇金投资有限责任公司认购600亿股，山东省金融资产管理股份有限公司认购360亿股。注资后恒丰银行股东权益达到1,112.1亿元，其资本充足率重回9.68%的正常水平。恒丰银行于2014年和2015年发行的二级资本债券均已通过发行人行使提前赎回权全额偿还。根据标普信评的方法论，由于具有次级条款和本金转股/减记条款，银行二级资本债券的信用质量通常比银行主体信用质量低两个或更多子级。根据我们的案头分析，目前未提前赎回的二级资本债的潜在信用质量分布在[bbspc]至[bspc]序列。考虑到政府支持，我们认为这些债券中的大部分在几年后发生本金减记/转股的风险可控，但也不排除个别银行发生本金减记/转股的可能。本报告不构成评级行动。分析师：栾小琛，CFA，FRM，北京；Collins.Luan@spgchinaratings.cn徐嘉川，北京；Jiachuan.Xu@spgchinaratings.cn李迎，CFA，FRM，北京；Ying.Li@spgchinaratings.cn扫描下方二维码

点击上方蓝字“标普信评”并设为星标便于您第一时间获取标普信评资讯政府在2022年继续推进地方政府支持中小银行专项债的发行，地方政府专项债已成为中高风险中小银行化解风险的重要工具之一。2020年7月，国务院决定允许地方政府专项债合理支持中小银行补充资本金。财政部在2020年安排2,000亿元专项债额度，首批专项债额度已于2021年发行完毕；在2022年又安排了1,030亿元额度，累计安排额度3,030亿元。今年1,030亿元的额度分配给了辽宁、甘肃、河南、大连四省（市）。从支持的机构类型来看，专项债接近2/3的募集资金用于支持农村金融机构，1/3用于支持城商行。得到中小银行专项债支持的337家金融机构中包括37家城商行，涉及募集资金901亿元，占总发行规模的35%；130家农村商业银行，涉及募集资金967亿元，占总发行规模的37%；161家农村信用社，涉及募集资金615亿元，占总发行规模的24%。由于疫情反复等原因造成的经济增速放缓对部分中小银行的资产质量影响较大，部分银行延期/展期贷款比例、无还本续贷贷款增长较快，叠加房地产风险加剧，城投贷款风险隐现，之前存量坏账尚未消化以及坏账侵蚀资本的风险增大，多家中小银行需要注入新资本，以更好地抵御信用周期的不确定性。对于存在明显信用质量问题的中小银行，通过完全市场化的方式来吸引新的股权投资者或者发行资本补充工具的难度较大。在这种背景下，发行地方政府专项债来支持中小银行已成为高风险中小银行补充资本的重要手段之一。与去年相比，今年专项债额度的分配更加倾向于中小银行信用质量压力更大的地区。截至目前，已有20个省、自治区和直辖市发行了支持中小银行专项债券，发行规模共计2,585亿元。上述专项债支持中小银行337个，占全国4,602家银行业金融机构的7%。在2,585亿元已发行的金额中，甘肃省、辽宁省、河南省分列前三位，占总发行规模的41%。今年专项债支持的多家机构都存在信用质量问题，例如一些机构的二级资本债五年期可赎回时未赎回，部分机构至今仍未披露2021年年报（具体情况见下表）。辽宁省今年发行专项债后，通过辽宁金融控股集团有限公司以注资形式支持包括丹东银行、朝阳银行、营口银行、葫芦岛银行以及阜新银行在内的五家城商行。大连市今年发行专项债后，由大连市财政局以转股协议存款方式存入大连农商行。2022年8月31日，盛京银行发布公告称其拟申请开展共计人民币150亿元的转股协议存款业务对接地方政府专项债资金，全额补充其他一级资本。另外，甘肃省今年的专项债资金均投入了当地农村金融机构。表1我们认为，即使在得到了这两年的专项债支持以后，部分银行的资本脆弱性可能仍然没有得到完全解决。在迄今得到中小银行专项债支持的37家城商行中，有7家城商行（辽宁2家，山西5家）已分别合并设立了两家新的城商行，另外有7家城商行截至本文出具日仍未披露2021年年度报告。我们对剩余25家城商行进行了案头分析，其中仅7家银行在资本与盈利性维度未进行子级下调，表明资本充足；其他18家银行则下调1-3个子级不等，表明在压力情景下可能会有不同程度的资本缺口。图1我们认为，截至目前已分配的专项债额度可能并不足以彻底解决目前部分中小银行由于拨备不足带来的资本缺口，政府可能在2023年需要继续安排新的专项债额度。最终的专项债额度需求很大程度上取决于未来宏观经济走向和实体经济偿债能力的变化趋势。根据我们的测算，假设中小银行延期/展期贷款、无还本续贷贷款有一半会迁徙为坏账，关注类贷款全部迁徙为坏账，在这样的压力情景下，中小银行可能还需要2000-3000亿元资本金注入才能保证很充足的资本实力。值得注意的是，专项债对银行的注资方式通常分为两类，一类是直接或间接入股，一类是转股协议存款。转股协议存款以存款计入银行资产负债表的负债端，未转股时计入其他一级资本进行资本计量。另外，根据目前专项债的还款安排，地方政府专项债对银行资本实力的支持作用在第六年开始会逐步减弱。专项债的期限通常为10年，还款方式通常是前五年付息，后五年除了付息，还需等额还本。大部分专项债的还款来源为银行自身。按照募集文件，还款来源主要分为以下五类：银行运营收入、银行股权分红、银行股权转让以及增资扩股、银行存量坏账清收收入和政府提供财政补贴。以分红为例，当使用银行分红来偿还专项债时，由于所采用的分红比率假设较高，我们认为可能会影响银行的资本内生能力。举例来说，2021年辽宁省支持中小银行发展专项债在计算偿债资金时假设的银行分红比率为60%，2022年辽宁省专项债中个别银行个别年份这一比率达到了85%，显著高于目前六大行30%的分红比率。很多地区的还款安排并不详细，专项债的还本工作在五年以后对银行的实际影响仍有待观察。附表：截至2022年8月末各省支持中小银行发展专项债券的发行情况汇总表分析师：栾小琛，CFA，FRM，北京；Collins.Luan@spgchinaratings.cn王燕愚，北京；Stephanie.Wang@spgchinaratings.cn李迎，CFA，FRM，北京；Ying.Li@spgchinaratings.cn扫描下方二维码

点击上方蓝字“标普信评”并设为星标便于您第一时间获取标普信评资讯北京，2022年8月3日，标普信评今日发布题为《压力下发债企业面临一定挑战：标普信评2022年中期行业展望》的报告称，2022年以来，国际地缘政治环境更趋复杂，国内疫情多发散发，经济面临的下行压力加大，这可能对工商企业的营收规模和银行业的资产质量带来一定压力，另外部分行业内的企业成本维持在相对较高的水平，从而可能使其盈利空间有所收窄。标普信评预计，2022年全国GDP增速较上年会有明显回落，全年GDP可能增长3.3%。标普信评预计，中下游行业受需要疲弱影响，营收增长面临压力，其中房地产和工程机械行业受需求显著下降影响，行业内企业的现金流获取能力恶化明显，杠杆率将上升，信用质量有可能恶化；上游行业受成本高企影响，盈利空间或将收窄；银行业受房地产开发贷款的风险持续以及疫情导致的延期贷款增加影响，资产质量面临一定挑战。标普信评关注到，城投、建筑施工等行业内的企业信用质量越发呈现分化趋势。地方政府的财政收支压力上升且财政实力分化明显，从而使得其对所辖城投企业的潜在支持能力以及城投企业的未来业务发展前景出现分化，而融资环境的差异更是加剧了城投企业信用质量的分化。建筑工程施工行业企业在业务规模、资金周转效率、财务风险等方面都将出现更大的分化。标普信评认为，不同类型企业面临的融资环境有所不同。具体来看，预计产业类国企融资渠道仍将畅通，其流动性将保持较好水平；城投融资政策仍将保持偏紧，需要关注弱资质城投企业的再融资和流动性压力；民营企业在信贷支持政策持续发力的影响下其债券融资渠道可能扩宽，不过流动性压力的缓解程度有待观察。总体看，标普信评认为2022年大部分行业的信用质量呈现稳定趋势，这支撑了工商企业［BBBspc］*的潜在主体信用质量中位数和银行业［BBBspc+］*的潜在主体信用质量中位数。传媒联络人：汤劭颖，北京；Sharon.Tang@spgchinaratings.cn分析师：钟晓玲，北京；May.Zhong@spgchinaratings.cn刘晓亮，北京；Xiaoliang.Liu@spgchinaratings.cn李迎，北京；Ying.Li@spgchinaratings.cn周侃，北京；Kan.Zhou@spgchinaratings.cn李丹，北京；Dan.Li@spgchinaratings.cn扫描下方二维码

点击上方蓝字“标普信评”并设为星标便于您第一时间获取标普信评资讯近期多地出现了业主发布“强制断供”声明的事件，据不完全统计目前已涉及20省上百个城市。我们认为，若“断供”大规模出现，可能会对以个人住房抵押贷款作为基础资产的个人住房抵押贷款资产支持证券（RMBS）产生影响，但主要的负面影响集中于未办理正式抵押登记的贷款占比较高的交易。本文的答疑与分析主要针对标普信评参与的RMBS交易，而其它交易具体的影响仍需结合其不同的交易结构、兑付情况和基础资产数据进行分析。Q1为什么涉及声明的房贷主要影响入池资产未办理正式抵押登记贷款占比较高的RMBS交易？“强制断供”声明事件涉及的借款人（购房人）自开发商处购得预售住房后，因无法取得标的房产的交付而声明停止继续偿还自银行处取得的按揭款。我们认为，开发商无法按期如约交付房产是此次事件产生的直接原因，而此类房产即为未办理正式抵押登记的房产。我们认为，如果RMBS交易中的基础资产–个人住房抵押贷款对应的抵押物房产在入池时点尚未办理正式抵押登记，由于借款人尚未正式取得抵押物的所有权，如标的房产出现风险（如“烂尾”），则借款人偿还贷款的意愿和/或能力或将受到影响，从而波及RMBS交易。房产未办理正式抵押登记的主要风险包括房屋未能如期竣工交付（如停工缓建及烂尾项目）、房屋建成后无法取得产权证（如开发商违规用地、不符合竣工验收条件）、因房屋质量问题或规划变更等问题导致借款人和开发商产生纠纷等。对于仅办理抵押权预告登记的抵押房产，根据《民法典》第二百二十一条，自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。实践中，由于RMBS交易的入池资产抵押物数量众多且分布于全国多地，各地办理登记的具体实施有所不同（部分地区的预告抵押登记可以自动转为正式登记，其余地区则需要手动办理），可能存在未能及时顺利办理正式抵押登记从而丧失抵押权的风险。此外，鉴于目前的司法实践情况，抵押权预告登记能否使债权人直接享有优先受偿权存在不确定性，可能基于债权人的无过错、房屋具备产权登记条件或者当地房屋主管部门的要求等情况判定。综上所述，即使除去房屋的建造与交付风险，其它由未办理正式抵押登记而引起的相关法律风险均可能影响借款人的违约率及违约后的回收金额和期限，从而可能影响相关的RMBS交易。Q2对于RMBS交易中未办理正式抵押登记房产的风险，标普信评如何进行分析处理？标普信评主要从定性和定量两个层面来分析处理RMBS交易中的未办理正式抵押登记房产的风险。在定性层面，首先我们会了解发起机构对未办理正式抵押登记房产和/或其贷款的管理办法，比如是否采取加强楼盘准入，密切关注楼盘建设进度和房屋产权证办理情况、及时落实正式抵押登记情况、以及开发商连带担保责任等风险防范措施。其次，我们会关注交易文件对于未办理正式抵押登记房产和/或其贷款风险的相关安排，比如对入池资产合格标准的约定。信托合同中通常规定发起机构需要在抵押权设立登记条件完备之日的90日内办理完毕相应的抵押权设立登记手续；当发生触发事件时，发起机构应在规定期限内将相关抵押权或抵押权预告登记权益登记至受托人名下；若未能在限定期限内办理完毕，发起机构应将该贷款予以回购、承担相应损失或采取其他补救措施。此外，在我们所评RMBS项目中，对于入池资产中未办理正式抵押登记的房产占比较高的几家发起机构分行，我们通过访谈了解相关地区的登记办理政策、涉及项目的入池资产中未办理正式抵押登记房产的小区和开发商的集中度以及是否发生过与未办理正式抵押登记的房产相关的风险事件。在定量层面，我们认为，房产未办理正式抵押登记会影响贷款发生违约的概率以及发生违约后的回收期限和回收金额，因而标普信评在信用模型中对此类房产在违约、损失及回收期参数上施加了额外压力以反映上述相关风险。此外，针对交易中未办理正式抵押登记的房产集中度信息不完整、账龄过长及相关的其他法律风险，我们会对一定比例未办理正式抵押登记房产的贷款施加100%损失的压力，进行额外加压的多种情景测试。Q3目前标普信评所评RMBS交易中未办理正式抵押登记的情况如何？标普信评参与的RMBS交易中未办理正式抵押登记贷款的占比平均约为25%（大多处于20%-40%的区间）。我们观察了这些贷款的账龄，其中账龄3年以上的占比平均达到了60%左右。通常情况下，资产池中贷款的账龄越长，办理正式抵押登记的占比应越高，而对于长账龄的贷款仍未办理正式抵押登记的情况，亦存在房产已竣工验收，只是尚未变更抵押权登记的可能性。在实践中，造成部分长账龄贷款仍显示未办理正式抵押登记的原因可能有：办理正式抵押登记需缴纳房屋维修基金和相关税费，这样的额外成本使得没有流通需求的客户缺乏办理正式抵押登记的动力；银行系统未更新相关信息等。目前“强制断供”声明事件中涉及楼盘最多的城市为郑州、武汉、长沙、西安、重庆等。我们分析了所有标普信评参与的RMBS交易的地域分布，从总量来看，上述城市未办理正式抵押登记的贷款量在整体交易中占比较低；从单个交易来看，目前涉及“强制断供”声明事件中的城市的分布占比也极为分散。从我们对所有标普信评参与的RMBS交易的定期与不定期跟踪来看，目前这些交易的整体信用及兑付情况均保持正常。1

点击上方蓝字“标普信评”并设为星标便于您第一时间获取标普信评资讯要点由于需求疲弱，我们预计2022年全年商品房销售额将下滑15%-25%。房地产边际放松政策效果不明显以及过去几个月疫情的反复影响了房地产需求的回暖。受到行业销售额下行的影响，我们认为房企将承受现金流规模萎缩和高杠杆的压力。再融资不畅的企业将仍然面临较大的流动性压力。行业拐点到来的关键在于行业整体销售的恢复或民企再融资的回暖。不过我们认为，半年内民营房企的再融资压力很难整体化解。